PROHIBICIÓN DE DESALOJO RESIDENCIAL EN SAN DIEGO Y LÍMITE DE AUMENTO DEL ALQUILER
GUÍA DE PROHIBICIÓN DE DESALOJO PARA INQUILINOS RESIDENCIALES AFECTADOS POR INUNDACIÓN Y LÍMITE DE AUMENTO DEL ALQUILER EN EL CONDADO DE SAN DIEGO: LO QUE LOS INQUILINOS Y PROPIETARIOS DEBEN SABER
Modificado el 5 de febrero del 2024
El contenido de este documento no tiene fuerza y efecto de la ley. El propósito de estedocumento es solo para proveer claridad hacia el público acerca de los requerimientosexistentes bajo la ley o normas de agencia. El propósito de esta hoja de hechos espara proveer información correcta general acerca de los derechos legales de viviendaen California. Aun así, debido a que las leyes y procedimientos legales están sujetas afrecuentes cambios y diferentes interpretaciones, Legal Aid Society of San Diego, Inc.no puede asegurar que la información en esta lista de hechos está al corriente ni seresponsabiliza por ningún uso a que se le dé. No confíe en esta información sin antesconsultar con un abogado o una agencia apropiada sobre sus derechos en susituación particular. Por favor no dude en llamarnos para obtener la información másactualizada referente a su situación.
Esta presentación fue fundada en parte o por completo por los Fondos del Plan de Rescate Americano (American Rescue Plan Act) proporcionados por el Condado de San Diego.
El 31 de enero del 2024, el consejo de supervisores paso un decreto prohibiendo los desalojos residenciales sin causa justa, efectivamente deteniendo los desalojos aparte de aquellos que amenazan la “salud y seguridad inminente” de los ocupantes u otros inquilinos. El decreto solo protege inquilinos que han sufrido pérdida económica impactada por las recientes inundaciones inciertos códigos postales.
El decreto solo aplica a “Zonas Afectadas por la Inundación.” Las áreas afectadas incluyen unidades residenciales afectadas en los siguientes códigos postales: 92113 (San Diego), 91977 (Spring Valley), 91950 (National City), 92114 (San Diego), 92102 (San Diego), 92115 (San Diego), 91945 (Lemon Grove), 92118 (Coronado), 92104 (San Diego), 92105 (San Diego), y 92111 (San Diego).
Si no vive en estos códigos postales, usted probablemente no está protegido por el decreto.
Pérdida económica es ingresos reducidos, incremento en gastos, u otra consecuenciaeconómica personal directa o indirectamente causada por la inundación, incluyendo,pero no limitado a, horas de empleo perdidas, daño a la propiedad del inquilino, o a launidad residencial del inquilino, o a necesitar ser reacomodado debido al daño a launidad residencial del inquilino o el edificio. Pérdida económica incluye cualquierperdida causada por un propietario en el curso de desalojo incorrecto o querequiriendo la reacomodación de un inquilino.
¡NO! Bajo el decreto, un propietario no puede terminar el contrato residencial sin Causa Justa; Los propietarios también tienen prohibido cometer el siguiente comportamiento:
- Servir una notificación de terminación de contrato a un inquilino quien el propietario (o cualquier persona o combinación de personas dentro de la definición de propietario) conoce o razonablemente debería de saber que haya sufrido pérdida económica de cualquier tipo causada por la inundación;
- Archivar o servir una demanda por desalojo (unlawful detainer), acción de expulsión, u otra acción a un inquilino quien el propietario (o cualquier otra persona o combinación de personas dentro de la definición de propietario) conoce o razonablemente debería de saber que ha sufrido pérdida económica de cualquier tipo causada por la inundación para recuperar posesión de la unidad residencial.
- Desalojar a un inquilino o requerir a un inquilino que vacíe la unidad residencial, incluyendo, solicitando la entrada de una sentencia de desalojo, o por causando o permitiendo un acto de posesión que será ejecutada, donde el propietario (o cualquier otra persona o combinación de personas dentro de la definición de propietario) conoce o razonablemente debería de saber que ha sufrido pérdida económica de cualquier tipo causada por la inundación.
- Tomando cualquier otra acción que depende en la notificación de terminación decontrato que expiro o intente inducir al inquilino a desalojar basado en talnotificación donde el propietario (o cualquier otra persona o combinación depersonas dentro de la definición de propietario) conoce o razonablementedebería de saber que haya sufrido pérdida económica de cualquier tipo causadapor la inundación. Cualquier tal notificación de terminación de contrato servido oexpirando el 24 de enero, del 2024, a través del fin del término del decreto serádado como invalido e insuficiente para apoyar una acción en una retención ilegal(unlawful detainer); o
- Representante para un inquilino quien el propietario (o cualquier otra persona o combinación de personas dentro de la definición de propietario) conoce o razonablemente debería de saber que haya sufrido pérdida económica de cualquier tipo causada por la inundación que el inquilino es requerido que se mude de su unidad por la ley.
Si. Bajo la moratoria, un propietario puede aun intentar desalojar a un inquilino que ha sufrido pérdida económica y que está viviendo en un área afectada por la inundación si el propietario tiene “causa justa” para desalojar.
Bajo la moratoria, para establecer una causa justa para desalojar, debe haber una muestra que:
- Una “amenaza inminente de salud o seguridad” existe cuando un acto u omisión por el inquilino crea una seria e inmediata amenaza a la vida o seguridad de la persona, tomando en cuenta que:
- (1) cualquier riesgo de seguridad o salud publica causada por el desalojo; y
- (2) todos los otros remedios disponibles al propietario y los otros ocupantes de la propiedad, en contra del grado de salud y de naturaleza
- Y riesgo de seguridad puesto por la actividad del inquilino.
- ¿Qué NO ES una amenaza inminente de salud y seguridad?
- Actos u omisiones de un inquilino respecto a la inundación (incluyendo, pero no limitado a actos u omisiones en cuanto a dejar la unidad residencial por reparaciones por la inundación) no deberá constituir una amenaza inminente de salud y de seguridad.
- “Inminente amenaza de seguridad y salud” es una pregunta especifica hechos específicos.
- La prohibición de desalojos no enlista los tipos de desalojos que aún pueden ocurrir;
- La prohibición de desalojos requiere a los propietarios que establezcan “causa justa” al específicamente alegar los hechos mostrando que hay una “Inminente amenaza de seguridad y salud” para otros inquilinos u ocupantes de la misma propiedad.
- Tipos de desalojos que pueden ocurrir bajo “Inminente amenaza de seguridad y salud”:
- Molestia
- Cualquier cosa que sea perjudicial a la salud, incluyendo, pero no limitado a, la venta ilegal de substancias controladas, o si es indecente u ofensivo a los sentidos, o la obstrucción al uso gratuito de propiedad, para si fuera a interferir con el gozo de vida o de propiedad.
- Desperdicio/destrucción
- Substancial o permanentemente devalúe el valor de la propiedad en el mercado en su conjunto.
- Algún daño a la propiedad, sin evidencia del impacto en su valor en el mercado, no es suficiente
- Actividad criminal en la propiedad
- Usar la unidad para un propósito ilegal
- Molestia
El propietario debe aún alegar los hechos demostrando un “riegos inminentes a la seguridad y salud.”
La prohibición de desalojos toma efecto el 30 de enero, del 2024, y expirara 60 días después, el 30 de marzo, del 2024.
Si. La moratoria es retroactiva al 22 de enero, del 2024, y aplica a todos las notificaciones de desalojo servidas a partir de del 22 de enero a través de la expiración del decreto.
Eso depende. Si su propietario archivo el caso de desalojo (Unlawful Detainer) antes del 22 de enero, del 2024, entonces el decreto probablemente no detendrá su caso de desalojo incluso si sufrió pérdida económica y vive en un área afectada por la inundación.
Eso depende. Si una notificación de desalojo fue servida antes del 24 de enero del 2024, y expira para o antes del 30 de marzo del 2024, la moratoria podría detener su caso de desalojo si ha sufrido pérdida económica en un área afectada por la inundación.
Su propietario es normalmente responsable de pagar su hotel. Como fue mencionadoarriba, su propietario tiene un deber irrenunciable para proveer una Vivienda habitable.Esto debe continuar aún si hay daño a la Vivienda requiere que el inquilinotemporalmente desaloje la unidad para reparar seguramente la unidad. El daño a launidad NO HACE que su contrato de renta termine. Por lo cual, su propietario tiene undeber continuo de proveer una Vivienda habitable alterna hasta que la terminación decontrato termine que no puede pasar hasta que una orden por la corte es puestacontra el inquilino en favor del propietario.
Usted puede preguntarle al propietario que pague por el hotel cuando usted le cuente que necesita salir de su hogar por las malas condiciones. La alternativa, es que su propietario puede temporalmente dejarlo moverse a otra unidad vacante si hay una disponible, a su discreción.
Si su propietario se rehúsa a pagar por el hotel y usted mismo debe pagarlo, quédesecon todos sus recibos por su estadía en el hotel y cualquier alimento que compro ocualquier otro cargo que tuvo mientras estuvo fuera de su hogar. Usted debería depreguntar a su propietario para que le reembolse todos esos costos. Si el propietariose rehúsa, usted puede tomar una demanda de acción chica (small claims action) (Sila cantidad de $12,500 o menor), o contactar a un abogado para que le asista enpresentar una acción civil.
Y si usted tiene aseguranza de inquilino, por favor consulte con su aseguradora ya que la póliza podría cubrir vivienda temporaria.
Usted puede llamar a su departamento local de cumplimiento de la ley (law enforcement department), en la línea de no emergencia, para reportar que su propietario le bloqueó la entrada a su hogar ilegalmente.
En julio de 2022 , El Abogado General de California Rob Bonta emitió ayudalegal(issued legal guidance) sobre los pasos que los oficiales de cumplimiento de la leydeberían de tomar para prevenir y responder ante un bloqueo ilegal de Vivienda y autoayuda de desalojo. En la guía, el abogado general explicó que los propietariosintentando “desalojar” a los inquilinos al cambiar las cerraduras en propiedad de renta,cortando el agua o la electricidad, o removiendo la propiedad personal del inquilino esuna violación de la ley de California. El Abogado General reiteró que la única maneralegal de desalojar a un inquilino es con archivar un caso con la corte, ganar, y que unbloqueo por alguacil ocurra. El abogado general enfatizó que, cuando lo llaman pararesolver una disputa entre el propietario y el inquilino, que los oficiales tienen unaresponsabilidad legal para intervenir y prevenir los desalojos ilegales.
Adicionalmente, debería de contactar a un abogado privado para que le asista en archivar una demanda por desalojo ilegal incorrecto. Si no puede encontrar a un abogado, usted puede archivar un caso en la corte de demandas chicas (small claims court). Usted debería de mantener récords de cualquier comunicación entre su propietario y usted acerca del bloqueo ilegal.
Si. La prohibición de desalojos también limita el incremento de renta en propiedades elegibles del 22 de enero, hasta el 30 de marzo, del 2024.
Si la notificación de incremento de renta fue legalmente provista al inquilino antes del 22 de enero del 2024, esta sección no aplica y la prohibición de desalojos no preverá ningún incremento de renta de tomar efecto.
Bajo la prohibición de desalojos, la renta no puede ser incrementada por ninguna cantidad mayor al Índex de Precio del Consumidor (CPI) del año previo.
- “Cambio en el Índex de Precio del Consumidor (CPI)”:
- Esto se refiere al cambio de porcentaje desde el 1ero de abril del año previo hasta el 1ero de abril del año actual en el Índex del Precio del Consumidor regional para el área de San Diego, tal como se publicó por el Oficina de Estadísticas de Labor de Estados Unidos
- El CPI actual es 5.3% (The current CPI is 5.3%).
- Propiedades Elegibles:
- Se refiere a todas las propiedades residenciales excepto aquellas exentas bajo el límite de renta en todo el estado (Código civil de California § 1947.12)
- Propiedades exentas:
- Viviendas construidas dentro de los últimos 15 años;
- Viviendas asequibles (affordable housing) restringida por título;
- Viviendas Unifamiliares o Condominios (“SFH”), al menos que un propietario sea una corporación, un LLC con una corporación como un miembro, o un fideicomiso de inversiones inmobiliarias;
- No hay excepción automática- deben proveer notificación de exentar
- A partir del 1ero de Julio, del 2020, NOTIFICACION DE EXCEPCIÓN SFH DEBE SER PROVISTO CON EL CONTRATO INICIAL; O
- Cuando el contrato se renueve, si el contrato tuvo lugar antes del 1ero de Julio
- Unidades vacantes donde los propietarios están configurando la renta inicial para nuevos inquilinos para un nuevo inquilino.
Esto depende de la situación y de las otras fuentes que están siendo proporcionadas por su propietario. Si su propietario está pagando por su hotel y todos sus gastos fuera de su bolsillo, entonces es probable que usted debiera pagar su renta mientras está fuera de su unidad.
Si su propietario se ha ilegalmente rehusado a proveer vivienda alternativa, o si su Vivienda alternativa está siendo pagada por su aseguranza de inquilino, usted posiblemente no tiene no tenga obligación a pagar por su renta. Es posible que su propietario aún le pueda servir una notificación de desalojo de Vivienda por falta de pago de renta. Si recibe un desalojo, por favor contacte un abogado lo más pronto posible para asesoría o denos una llamada para asistencia. Vea el FAQ #21
Nosotros recomendamos que usted no firme ningún documento aceptando un desalojo voluntario sin consultar un abogado. Usted podría anular sus derechos como inquilino.
Si. La prohibición de desalojos aplica a inquilinos residenciales cubiertos, sin importar el tipo de unidad que ellos vivan o que tanto ellos han vivido dentro.
Si. La prohibición de desalojo aplica sin importar el estado legal para toso los inquilinos residentes protegidos.
Si el propietario intenta removerlo en violación al decreto, usted puede levantar como una defensa en una demanda de desalojo, archive una demanda en contra del propietario solicitando daños monetarios, mentales, o por estrés emocional, medidas cautelares, y otro apoyo que la corte considere apropiado.
Aplicar por teléfono:
1-800-621-FEMA
(1-800-621-3362)
(TTY 1-800-462-7585 para personas con problemas de habla o audición)
Tenga la siguiente información disponible cuando llame:
- Un número de teléfono en caso de que necesitemos devolverle la llamada
- Dirección de la propiedad dañada
- Número de Seguro Social
- Breve descripción de los daños
- Dirección postal actual
- Información del seguro (si tiene seguro)
La Sociedad de Ayuda Legal (Legal Aid Society) está abierta para aplicaciones en persona o por teléfono de lunes a viernes, 9:00 a.m. a 5:00 p.m. Llámenos al: 877- LEGAL-AID (877-534-2524).